Hypotheekverstrekker gebruikt drogreden

Mensen die een nieuwe woning gekocht hebben, maar hun oude woning nog niet hebben kunnen verkopen zitten met dubbele woonlasten. Verhuren mag alleen met toestemming van de hypotheekverstrekker. Deze toestemming wordt meestal geweigerd, omdat de huurder de alom door banken gevreesde huurbescherming geniet. Wordt de woning met gemeentelijke toestemming op basis van de Leegstandwet verhuurd, dan geldt de huurbescherming niet.

Ondanks welwillende houding van gemeenten in het kader van de Leegstandwet, zijn veel hypotheekverstrekkers niet bereid toestemming te verlenen voor de verhuur. In het VARA programma Kassa van 26 september 2009 deelt een hypotheekverstrekker mee dat ze eerst een proef gedraaid hebben met de tijdelijke verhuur. Een van de problemen die na de proef boven water kwam, was het kwijtraken van de hypotheekrenteaftrek voor de oude/verhuurde woning. Dit is een van de redenen waarom de betreffende hypotheekverstrekker geen toestemming geeft voor tijdelijke verhuur.

Dat klopt. U mag de hypotheekrente van de oude woning twee jaar lang aftrekken, onder de voorwaarde dat de woning leeg en te koop staat. Heeft u de woning verhuurd, dan staat de woning weliswaar te koop, maar niet leeg. Het gevolg is dat u de hypotheekrente niet mag aftrekken van de belasting. Alleen, deze beperking is niet nieuw en geldt al jaren. Moest er daarvoor eerst een proef gedraaid worden om dan pas er achter te komen dat de hypotheekrente niet meer fiscaal aftrekbaar is? We zien dit als een drogreden van de betreffende hypotheekverstrekker.

Als de hypotheekrente van de verhuurde woning niet meer aftrekbaar is, zou dat een ramp zijn? Nee.

Met de marktconforme verhuuropbrengst van de woning kunt u de rente betalen. Bij de bepaling van de (ver)huurprijs hebt u immers rekening gehouden met al uw kosten, dus ook die van de hypotheek. Uw woning daalt niet in waarde, omdat er geen risico aanwezig is dat de woning gekraakt wordt. Is de woning verhuurd met gemeentelijke toestemming op basis van de Leegstandwet, dan loopt ook de hypotheekverstrekker geen risico dat de waarde van de woning zou kunnen dalen vanwege het feit dat de huurder huurbescherming geniet.

Over de verhuuropbrengst hoeft u geen inkomstenbelasting te betalen, in tegenstelling tot dat wat velen denken. De waarde van de woning dient u wel in BOX 3 op te geven, maar de hypotheekschuld mag u ook als schuld in BOX 3 opgeven of in mindering brengen op de waarde. Gevolg is dat de hypotheekschuld de waarde van de woning in BOX 3 opheft. Dit is het geval indien er geen overwaarde is op de woning. Is er wel overwaarde, dan nog is er geen ramp. U betaalt per saldo 1.2 % vermogensbelasting over de waarde die boven de hypotheekschuld gaat. Is het saldo van de overwaarde en de hypotheekschuld niet meer dan € 20.315,00? Dan hoeft u niets op te geven in BOX 3, waardoor u ook geen vermogensbelasting betaalt. Heeft u een fiscale partner dan heeft u een vrijstelling van € 40.630,00 en betaalt u 1.2 % vermogensheffing indien het saldo van de overwaarde en de hypotheekschuld meer dan € 40.630,00 bedraagt.

Met belastingaftrek dient u altijd eerst in de buidel getast te hebben. U krijgt niet alle betaalde rente terug. Met belastingaftrek krijgt u slechts een deel van de betaalde hypotheekrente terug en nog altijd onder de voorwaarde dat de woning leeg (dus niet verhuurd) en te koop staat. Bij leegstand is er altijd het risico dat de woning gekraakt wordt.

Het is daarom volkomen onlogisch dat de hypotheekverstrekker zo zwaar tilt aan de belastingaftrek t.o.v. tijdelijke verhuur van de woning onder de Leegstandwet.

Ondertussen (na de uitzending van Kassa) heeft de betreffende hypotheekverstrekker in een persverklaring d.d. 28 september 2009 op haar website bekendgemaakt dat tijdelijke verhuur toegestaan zal worden.

Verbazingwekkend genoeg wordt in deze persverklaring nog steeds gewag gemaakt van de problematiek m.b.t. de hypotheekrenteaftrek. Volgens de hypotheekverstrekker is dit probleem nu opgelost. Kennelijk wordt hier gedoeld op de tijdelijke maatregel van de Staatssecretaris van Financiën om dubbele hypotheekrenteaftrek toe te staan na tijdelijk verhuur. Echter, ook zonder deze maatregel is verhuur van de woning de beste optie en de hypotheekrenteaftrek van ondergeschikt belang.

De Belastingkamer
Almere, 30 september 2009